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二套房贷首付 下调比例能否多一些?

华龙网-重庆晨报   2015-03-26 08:31

[摘要] 近,关于央行4月可能下调二套房贷首付比例的说法甚为流行,大都估计可能由现行的至少6成下调至5成。

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近,关于央行4月可能下调二套房贷首付比例的说法甚为流行,大都估计可能由现行的至少6成下调至5成。

尽管关于二套房贷首付比例下调的正式文件还未下发,但来自各路的灵通消息都显示可能是真的。与如今正在实施的二套房首付政策相比,下调比例为10%。这个政策无疑对改需购房者是个利好,也会利于各地楼市去库存化。但是,购房者和业内多少希望这个步子能再大些。

地产圈内人士认为,只降10%的首付比例,对真正提振楼市的需求起的作用并不会太大。为什么这么讲?

以2014统计数据看,重庆城镇居民人均可支配收入25133元,年均增长约9%,以重庆一套改需房总价80万元为例,若按第二套房贷首付比例60%计算,首付需要积累的时间大约为17—19年;如果二套房贷首付比例降至50%,首付所需积累时间大约为13—16年;如果二套房贷首付比例降至40%,首付所需积累时间约为9—11年。改需购房者大都人到中年,还可以偿还房贷的年限多在20年内。因此,二套房首付资金积累加还贷的年限不应超过购房者的工作年限,首付积累时间在10年内为佳。

这一段时间,各个城市,由于周期性原因和前期过度发展,房地产市场出现了暂时性、区域性和结构性的过剩。一些房企由于盲目乐观、决策失误或管理不善等原因,面临资金短缺、销售不畅、工程延期,甚至停工或烂尾的困难。如果能通过二套房贷首付下调,适当刺激市场需求,对稳定当前的经济形势也是有益的。

可能也有部分人担心,由此会不会引发房价新一轮的快速上涨?房价上涨的主要因素是供求关系,大幅降低二套房的首付比例,或许会激发部分购房者进入,但记者认为并不会造成楼市过热。

其理由有三点:一、在二手房的信贷未完全放开之前,投机者变现渠道有限,再度进入楼市炒房的机率比较低;其二、当前城市住房拥有率饱和度已比较高,以重庆为例,城市住房拥有率达76%,很多人已认为楼市没有投资价值,并且专家估计改需购房仅占楼市需求的3成,也就是说,占市场需求7成的刚需购房不在此政策覆盖范围内;其三、当前资本市场的火热,已吸引到相当一部分人的资金进入股市,从各行业的资本均衡角度来看,也有必要适当回流一些资金到楼市。

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